¿ingresos de actividad económicas o de capital inmobiliario?

Lo primero que debe saber si se está planteando poner en alquiler una vivienda vacacional es cómo declarar los ingresos que genere. Los alquileres percibidos están sometidos al pago del IRPF. Es importante saber a qué categoría pertenecen estos ingresos:

–    Rendimientos del capital inmobiliario

–    Rendimientos de actividades económicas

Los servicios que ofrezca serán los que permitirán determinar si se  está ejerciendo una actividad hotelera o bien trata de un alquiler turístico

Actividad hotelera

Si además de poner a disposición de los inquilinos el apartamento o la casa, ofrece servicios como limpieza diaria o periódica de la propiedad durante la estancia de aquellos, cambio de ropa de hogar durante el período de alquiler, servicio de consigna, servicio de lavandería o servicio de restauración, entonces se considerará que está ejerciendo una actividad hotelera.

Alquiler turístico

Es un inmueble de una persona particular que lo alquila de manera intermitente y no profesional, generalmente por días en paginas tipo booking o airbnb, por otro lado los apartamentos turísticos son edificios generalmente gestionados por empresas dedicados exclusivamente al alquiler y que tienen que cumplir varios requisitos, tipo tener una placa indicando AT en la entrada, una clasificación en función de diversos parámetros indicando de una a cuatro llaves, recepción, etc.

¿Cuáles son las obligaciones ante Hacienda aplicables al alquiler turístico?.

Ya sea en calidad de propietario o usufructuario, tiene la obligación de declarar los ingresos procedentes del alquiler turístico como rendimientos del capital inmobiliario. Más concretamente, el importe que debe declarar es la diferencia entre los ingresos totales generados por el alquiler y los gastos fiscalmente deducibles.

Gastos deducibles en el alquiler turísticos:

– Seguros de vivienda.

– Gasto de comunidad.

– Agua

– Luz

Siempre proporcional a los numero de dias a lo largo del año, haya estado ocupado por inquilinos.(mediante una porrata).

– Lavanderia

– Los gastos de una plataforma como puede ser booking o airbnb, que cobran una comisión.

– Reparaciones que se realicen en el inmueble durante los periodos de alquiler.

No tendrá derecho a la reducción del 60 % contemplada en la legislación relativa al impuesto sobre la renta de las personas físicas. Los apartamentos turísticos no se consideran destinados a satisfacer necesidades permanentes de vivienda.

Por último, hacer incapie que en  los períodos durante los cuales la propiedad no haya estado alquilada, como en el caso de cualquier otro bien, a la imputación correspondiente a los ingresos del capital inmobiliario. Dicho importe resulta de aplicar el porcentaje de asignación que proceda (el 1,1 % o el 2 %) al valor catastral de la propiedad, en función del número de días que esta no haya estado alquilada con fines turísticos.

IVA

No debe facturar el IVA, ya que el alquiler turístico está exento de la aplicación de este impuesto. Es decir que tampoco se puede deducirse tampoco el IVA de sus gastos y adquisiciones.

Obligación de informar a Hacienda

Esta obligación es de las plataformas intermediarias, es importante tenerla en cuenta, desde el 1 de enero de 2018, las plataformas en línea y las agencias de alquiler deben notificar trimestralmente a Hacienda todas las operaciones de cesión de alojamientos con fines turísticos en las que hayan actuado como intermediarias.

Los datos que están obligadas a facilitar:

– Identificativos de los propietarios o copropietarios

– Los períodos durante los cuales la vivienda haya estado alquilada.

– La Agencia Tributaria dispondrá por tanto de dichos datos.

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